政策文件：门政发〔2017〕49号关于印发《门头沟区住宅小区物业管理办法（试行）》的通知

一、制定文件意图

为进一步加强我区物业管理，营造和谐的居住环境,依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等相关规定，结合我区物业管理实际情况，制定本办法。

二、起草及征求意见情况

该文件主要包括总则、物业服务企业、业主、业主委员会的权利及义务、物理服务内容及标准、应急物业服务、物业费收缴、物业服务企业退出制度、无物业老旧小区及回迁安置房小区管理工作、其他八个方面。已面向相关委办局征求了意见，并进行了修订完善。

三、文件主要内容

（一）总则

1. 为进一步加强我区物业管理，营造和谐的居住环境,依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等相关规定，结合我区物业管理实际情况，制定本办法。

2.  本办法适用于本行政区域内的实施专业化物业管理的住宅区域

3. 本办法所称住宅小区物业管理，是指物业服务企业受业主委托对住宅区内共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动

4. 本区住宅区物业管理工作实行三级监管：区住房和城乡建设委负责物业服务行业管理及政策指导；各镇政府、街道办事处负责属地统筹管理；居委会负责日常管理及安全宣传

（二）物业服务企业、业主、业主委员会的权利及义务

5. 物业服务企业的权利

(1) 履行物业服务合同，依法经营

(2) 依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费

(3) 有权依法选聘专营公司承担专项服务业务，可以依法实行多种经营

(4) 对业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以采取上门催交、公示催告、发出律师函等方式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，物业服务企业有权提起诉讼或申请仲裁等方式解决

(5) 法律法规规定的其他权利

6. 物业服务企业的义务

(1) 按照物业服务合同为住宅物业管理区域提供物业服务

(2) 对住宅物业管理区域内违法建设和违法经营行为，要及时予以劝阻和制止，并及时向规划、城管、工商等相关部门报告

(3) 接受相关部门依据法律、法规和部门规章进行的监督和指导

(4) 法律法规及物业服务合同中规定的其他义务

7. 业主的权利

(1) 对物业管理活动享有知情权、监督权、建议权

(2) 成立业主大会组建业主委员会，并监督业主大会或业主委员会的工作

(3) 监督住宅专项维修资金的管理和使用

(4) 法律法规规定的其他权利

8. 业主的义务

(1) 遵守管理规约和业主大会议事规则

(2) 执行业主共同决定事项，并承担相应的责任

(3) 按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用

(4) 物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用

(5) 法律法规规定的其他义务

9. 业主委员会的权利

(1) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

(2) 组织召开业主大会会议对相应事项进行表决

(3) 执行业主大会会议的决议

(4) 法律法规规定的其他权利

10. 业主委员会的义务

(1) 接受镇政府、街道办事处的指导与监督

(2) 在住宅物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区组织依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议

(3) 定期向业主大会报告工作并接受业主的监督

(4) 督促业主按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用

(5) 法律法规规定的其他义务

（三）物业服务内容及标准

11. 在物业管理区域内，物业服务企业依据合同约定做好以下工作

(1) 负责上下水管道，电线等线路，住宅楼外立面、楼顶、阳台、门窗，道路等共用部位的维修、养护和管理，做到各类记录齐全，对危险设施设备要设置警示标志并建立应急预案

(2) 负责电梯、楼梯、监控、路灯、楼道灯、休闲桌椅、健身器材、休闲小品、凉亭、公厕、信报箱、配电箱、配电室、应急照明、垃圾箱、空调室外机托架等共用设施设备的运行、维修、养护和管理，做到各类记录齐全。楼栋、单元、住户有明显标志

(3) 负责小区道路、楼道、阳台、绿地等公用部位和活动广场、健身广场等相关场地的清洁卫生，及时清理上述部位的乱堆乱放、非法小广告、乱贴乱画、乱倒渣土、私装电子显示屏、违规广告牌匾，拆除私自搭建的储物柜、围栏、晾衣杆（绳）等，确保小区内无卫生死角

(4) 负责拆除物业公司所属违法建设，认定居民已有违法建设并配合街镇予以拆除，劝阻、拆除小区新增的居民违法建设

(5) 负责小区内出租商户的日常管理，落实出租商户门前三包责任制；负责认定小区开墙打洞情况和入户协调，配合相关部门的封堵清理。加强日常监管，杜绝小区内新增开墙打洞和无证无照经营行为；及时清理乱贴乱画、乱设广告和流动商贩

(6) 负责每周清运一次建筑装修渣土以及废旧家具、废旧非机动车等废弃物品，禁止长期积存，清运期间产生的要集中存放并进行苫盖

(7) 负责小区雨污水管道、屋面雨水口和居民户内下水管道疏通，及时清掏化粪池

(8) 负责草坪、绿植的养护、补种和管理，及时清理居民私自种植

(9) 负责治理小区内车辆乱停乱放行为，合理划分停车位，拆除地锁、隔离墩，认定和清理僵尸车（机动车和非机动车），解决因车辆行驶和停放引发的纠纷

(10) 负责协调拆除小区内废弃电线

(11) 负责小区公共秩序维护，组织保安人员巡视占用消防通道、逃生通道、公共管线等行为，巡视占用楼顶空间进行禽类养殖行为，保持消防通道畅通、消防设施设备完好，发现火灾、偷盗等安全问题及时采取有效措施。加强对保安人员的管理，进行业务培训。监控探头实现小区全覆盖并可以正常使用，协助公安机关做好小区的安全防范工作

(12) 负责巡查小区内公共设施，发现居民私占行为及时劝阻制止，保证设施正常使用

(13) 负责对居民房屋装修过程中出现的私自拆除承重墙、加盖楼层等违规装修进行制止和管理，对装修进行验收

(14) 以街镇、社区居委会为主体在小区进行的绿化美化工程和休闲座椅、健身器材、路灯、垃圾箱等设施设备修整项目，完工后，日常养护维护由物业公司接管负责

(15) 与社区居委会建立良性互动机制，整合各自力量开展社区环境综合整治工作。积极参与社区治理，配合社区居委会做好维稳、各类活动等工作

(16) 负责协助供热单位收取供暖费

(17) 定期对地下空间进行集中检查和清理

（四）应急物业服务

12. 物业服务企业无法继续实施服务撤出管理区域的，应提前3个月以书面形式告知全体业主，并按照合同约定承担违约责任。拟退出的服务企业，应在发布退出公告前以书面形式报至区住房和城乡建设委和属地镇政府或街道办事处

13.  物业服务企业发出退出公告，物业所在地镇政府、街道办事处组织全体业主共同决定物业管理方式

14. 物业服务企业撤出物业管理区域后，全体业主未决定物业管理方式的，由属地镇政府、街道办事处负责提供应急物业服务

15. 各镇政府、街道办事处组织物业撤管应急物业服务前，应将服务内容、服务期限等相关内容在物业管理区域内进行公示

16. 物业撤管应急服务内容为垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项

17. 物业撤管应急服务期限为3个月

18. 各镇政府、街道办事处负责组织物业服务企业做好项目资料、设施设备的交接工作

19. 对于老旧住宅区应急维修工作，区财政根据区政府批准的老旧住宅小区应急维修事项安排资金，用于解决辖区内老旧住宅区公共设施设备的抢修任务

（五）物业费收缴

20. 各镇政府、街道办事处要积极引导居民树立正确的服务消费观念，加深业主“花钱买服务”的消费意识，主动缴纳服务费

21. 为避免物业费拖欠导致恶性循环，采取多项措施追缴物业费

(1) 物业服务企业应采用电话、短信、上门催缴等方式积极收缴物业费。对业主提出的问题及时整改、解释并跟踪管理，提高业主的满意度

(2) 对于上述措施采取后依然不缴纳的业主，由物业服务企业会同业主委员会通过法律手段解决

22. 各镇政府、街道办事处对管辖的老旧住宅小区责成社区居委会或业主委员会根据实际需要，收取业主卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清运、绿化养护和公共部位日常维修等服务费用

（六）物业服务企业退出制度

23. 物业服务企业存在下列情形的，将被列入黑名单

(1) 在物业项目交接过程中，拒不交接的、拒不撤出的、强行接管的

(2) 在年内出现重大安全生产事故、重大物业矛盾纠纷的

(3) 在北京市住房和城乡建设系统执法工作平台行政记分超过5分的

(4) 被媒体曝光且经查属实的

(5) 对镇街分派的涉及物业服务相关内容的群众诉求事项拖延不办三次以上，或者拒不办理的

(6) 镇街对物业服务质量的评价为不合格并报送区住建委确认的

(7) 其他符合列入黑名单的

24. 被列入黑名单的物业服务企业,将在区内媒体进行通报，不得参加物业管理示范项目考评及区政府工程招投标项目。物业服务企业存在上述情形严重的，镇政府、街道办事处指导协助业主通过召开业主大会形式，与物业服务企业解除物业服务合同

（七）无物业老旧小区及回迁安置房小区管理工作

25. 引导业主自治。由镇政府、街道办事处、社区居委会指导业主召开业主大会，采取自我服务或专业服务外包形式对住宅区进行自治管理。有产权单位且有管理能力的，由产权单位组织实施自我管理

26. 由镇政府、街道办事处组建物业管理组织。对辖区内无管理主体的老旧住宅区，可利用现有公益性组织或组建物业服务中心，提供卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清运、绿化养护和公共部位日常维修等基本物业服务

27. 各镇政府、街道办事处对辖区内的老旧住宅小区提供公共主管道维修、路面硬化及修缮屋顶等应急维修工作

28. 强化回迁安置房住宅区物业管理工作，避免村委会、居委会、业主委员会及聘用的物业服务企业之间的矛盾纠纷，由各镇政府、街道办事处负责按照村委会、居委会、业主委员会“三位一体”的模式建立物业管理机构。由该机构通过全体业主授权代行业主委员会职责，通过召开“业主大会”形式决定是否自管或委托专业的物业服务企业管理。由该机构与物业服务企业签订服务合同

（八）其他

29. 建立物业管理工作联席会议制度，对物业管理政策进行解读以及对重大矛盾纠纷进行协调。一般性矛盾纠纷由居委会调解；较大矛盾纠纷由镇政府、街道办事处调解；重大矛盾纠纷由属地政府组织社区居（村）委会、公安派出所、物业服务企业等相关单位召开联席会议，协调解决物业管理活动中出现的各类矛盾和问题，公安、城管、规划、发改、市政市容、工商、园林等相关部门，须结合自身工作职责，积极配合属地政府统筹协调

30. 建立重心下移、属地管理的工作机制。属地政府要明确管理部门及工作人员，负责物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，完善社区公共服务体系。社区村（居）委会协助镇（街道）和区住房和城乡建设委，做好辖区物业管理的落实工作，明确负责人；负责调处物业矛盾纠纷，发现和制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，及时向有关部门反映

31. 建立投诉处理机制。属地政府建立投诉受理制度，设立物业管理工作投诉点和公开投诉电话，及时调查处理业主反映的投诉事项，以“小事不出社区，大事不出属地”为原则，充分发挥村（居）委会等基层组织作用，发动群众、依靠群众，把社会矛盾化解在基层

32. 本办法自印发之日起施行。本办法没有明确约定的有关物业服务方面的内容，按照北京市物业管理相关法律法规执行。集体土地上的住宅物业管理区域可参照执行

33. 本办法由区住房城乡建设委负责解释