案情简介

李大爷与王大妈是同村村民。二十余年前，李大爷离乡务工，在县城购房定居，村里的自建房长期闲置。2010年，王大妈为给儿子购置婚房，以5万元价格购入该自建房并装修入住。当时农村自建房普遍没有产权证书，双方仅签订了房屋买卖合同，未办理过户登记。

2025年底，村委会接到房屋拆迁通知，王大妈咨询确权及拆迁事宜时得知，房屋集体登记的户主仍为李大爷，相关手续需其先行办理，后续可凭买卖事实办理过户。协商过程中，李大爷以当年房屋售价偏低、现已不符合市场行情为由，提出以“全额退还5万元购房款、额外补偿3万元装修损失”为条件，要求解除合同、独占拆迁权益；王大妈则坚持双方合同合法有效，自己长期居住且投入装修，认为李大爷出尔反尔，违背合同义务。双方各执己见、争执不下，多次沟通协商无果后，王大妈向所在村居人民调解委员会提出调解申请。

调解过程

调委会受理申请后，委派调解员介入处理。鉴于双方对立情绪明显，调解员采取分头调解的方式，避免正面冲突。首先通过听取王大妈对当年交易情况的陈述，结合双方签订的房屋买卖合同，核实具体事实、明晰案件来龙去脉；同时针对李大爷的反悔行为，深入探究其因拆迁获益巨大、当年低价出售导致心理不平衡的核心诉求。

针对矛盾焦点，调解员分侧开展工作：

对王大妈，明确告知双方签订的房屋买卖合同合法有效，但其不愿放弃房屋权益的同时，需正视房屋仍登记在李大爷名下、后续确权及过户需对方配合的实际情况，且李大爷愿意支付8万元经济补偿，说明此事有缓和余地。经调解员耐心开导，王大妈表示愿意给予对方一定经济补偿。

对李大爷，着重释明房屋买卖合同一经签署即具有法律效力，非经双方协商一致或法定事由，任何一方不得擅自变更、解除或反悔，同时指出王大妈多年来在此居住并对房屋进行装修，属于对房屋贡献较大一方，若双方僵持不下，诉讼结果未必对其有利。经过反复释法说理，李大爷同意放弃房屋权益，接受合理经济补偿。

最终，双方达成和解协议：王大妈一次性支付李大爷补偿款10万元；李大爷于协议签订之日起30日内配合办理房屋确权、过户及拆迁相关手续，自愿放弃案涉房屋全部权益及拆迁补偿安置权益；房屋拆迁权益全部归王大妈所有，双方纠纷一次性彻底解决，再无其他争议。

法律规定

《民法典》第7条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《民法典》第143条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《民法典》第215条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《民法典》第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案例点评

本案是一起因农村房屋买卖未过户、拆迁利益引发纠纷的典型案例。从法律层面来看，双方签订的房屋买卖合同合法有效，李大爷单方面反悔缺乏法律依据。调解员在厘清合同效力的基础上，分头沟通、释法明理，最终促成双方达成和解。这一处理既维护了合同的法律约束力，又兼顾了双方的实际情况，体现了调解在化解涉农纠纷中的独特优势。

本案也为农村房屋买卖提供了有益参考：同村村民之间的房屋买卖，应签订书面合同并留存凭证；未办理过户不影响合同效力，但存在一定风险；民事交往中，诚信既是道德要求，也是法律义务，切勿因利益变动随意违背承诺。